Александра Афонина: "Работу большинства управляющих компаний можно оценить на троечку"

Новым куратором популярного интернет-портала «Коми ЖКХ», который существует с мая 2013 года, стала Александра Афонина, еще недавно работавшая в компании ТГК-9. Первым же успешным проектом на сайте стало учреждение антиноминации «коммунальный провал недели» при поддержке информагентств «Комиинформ» и БНК. В поле зрения попадают не только провалы местной власти, управляющих компаний и ТСЖ, но и ресурсоснабжающих организаций. В интервью газете «Республика» Александра Афонина рассказала о том, как сегодня работает интернет-портал, оценила деятельность управляющих компаний в регионе и поделилась мыслями о том, кто из руководителей УК не сможет пройти лицензирование.

– Проект «Коми ЖКХ» скоро отметит свое двухлетие. Летом 2013 года заявлялась главная цель создания портала – снизить поток жалоб в госструктуры, помочь наладить диалог между жильцами и управляющими компаниями. Удалось ли это сделать или ориентиры с тех пор поменялись?

– Ориентиры не поменялись. Основная цель остается прежней: разгрузить госорганы, так как власть должна работать эффективно, а не тонуть в бесчисленных мелких жалобах, которые решаются по телефонному звонку. Решение конкретных проблем – это только верхушка айсберга. Видится, что проблема системная. Большинство управляющих компаний просто опустило руки, так как привыкли быть мальчиками для битья. Конечно, есть и такие, которые изначально с момента заключения договора управления многоквартирными домами (МКД) не собираются надлежащим образом исполнять условия договора. Выявить таких «работников» несложно, но зачастую собственники проявляют безразличие, а когда начинают бить тревогу, становится уже поздно: компания уходит в банкротство, дом – в разрухе. Когда управляющая компания (УК) уже пошла ко дну, собственникам не помочь. Даже имея решение суда, с такой компании ничего не получить. Соответственно, чтобы система заработала, нужно, чтобы каждый винтик этой системы начал исполнять свою функцию. Я считаю, что главное для нас – наладить конструктивный диалог между собственниками и управляющими организациями, во многих случаях к этому диалогу нужно подключать и поставщиков коммунальных ресурсов.

У собственников сложилось стойкое мнение, что управляющие компании априори воры и мошенники. На самом деле это не так. Есть достаточно порядочные компании, которые существуют много лет на этом рынке, добросовестно исполняют свои обязанности, несмотря ни на что, но из-за сложившегося общественного мнения и им работать очень сложно. Негативная окраска новостей ЖКХ, которая сейчас в основном идет из СМИ, не дает собственнику объективно посмотреть на работу управляющей компании.

Негатив – это еще не самое страшное. Самое страшное для сферы ЖКХ – безразличие собственников. Это безразличие развязывает руки недобросовестным компаниям. Итог всему этому один: коммунальная катастрофа. Если собственники сейчас не начнут исполнять свои обязанности и пользоваться всем спектром дарованных законодательством прав, катастрофа случится уже совсем скоро. Почему многие не поймут, что собственность не заканчивается на пороге квартиры? Наплевательское отношение окончательно добьет многоквартирные дома. На примере индивидуального жилого дома можно увидеть последствия бездействия.

Поэтому наша команда поставила себе еще одну цель – это максимально возможное с нашей стороны информирование собственников, а также методическая помощь в налаживании диалога с управляющими компаниями.

Фактически работа портала на начальном этапе строилась на жалобах жильцов и решении их проблем. Насколько они часты сейчас? На что жалуются в основном? И какова аудитория портала, на ваш взгляд?

– Жалоб, конечно же, очень много. Помимо жалоб в последнее время появляется все больше вопросов. О чем это говорит? Это говорит о том, что собственники стараются уже не перекладывать решение определенного вопроса, а прежде всего разобраться в его сути. Все больше звучит вопросов следующего характера: «Правомерно ли? Могут ли? Как сделать?» И т.д. Это, конечно, радует. Хочется отметить положительную тенденцию: все больше собственников хотят понимать, что происходит с его домом и насколько эффективно домом управляют. К сожалению, не все компании готовы настолько открыто вести свою работу. Часть компаний работают по принципу: собственник меньше знает – крепче спит.

Для себя мы, конечно же, ведем статистику. Исходя из постановки вопроса можно судить о том, что в аудитории портала преобладают представительницы прекрасного пола. Оно и понятно: в основном в семьях следят за своевременной оплатой счетов женщины. Именно хранительницы очага задают больше вопросов и оставляют обращения. Основная аудитория – это люди 25-34 лет. Статистика свидетельствует, что женщины чаще посещают наш сайт, но мужчины глубже изучают материалы сайта.

Помимо этого, мы отслеживаем и тематику обращений, чтобы понять, чему не уделяется должного внимания, в каком состоянии находится жилфонд в целом. Можно увидеть качество работы компаний в межотопительный сезон. Как? Очень просто: если компания добросовестно подошла к вопросу подготовки дома к зиме, то в доме крыша не течет, батареи горячие, сквозь щели в стенах не задувает. Таким компаниям и платят с удовольствием. Такая статистика позволяет отслеживать потребность собственников в информации определенного характера, а также качество проводимой разъяснительной работы.

– Как можно оценить деятельность управляющих компаний в столице Коми и в других городах и районах?

– Работу большинства компаний можно оценить на троечку, во многих случаях с натяжкой. Конечно, есть и отличники. Дома грамотных управленцев МКД видно издалека. Но, еще раз отмечу, продуктивно только там, где работа ведется как УК, так и собственниками. Если собственники не захотят «заказать» у компании работу, компания и делать ее не будет. Это рынок. И собственники должны это понять. Управление многоквартирным домом основано на договоре. У нас по факту сейчас в редких случаях стороны реально договорились. Зачастую обе стороны договора управления МКД ведут себя пассивно при обсуждении условий управления. В основном УК предлагает единственный сценарий работы – строго по утвержденному минимальному перечню, оценивает только этот минимальный перечень. И этот единственный сценарий и утверждается на собрании с горем пополам. А собственники, со своей стороны, не вникают в суть вопроса. Просто голосуют за или против. Вот как раз такой подход и ведет дом короткой дорогой на капремонт, который будет оплачиваться из кармана собственников, даже с условием того, что государство берет на себя большую часть расходов, суммы немалые.

На собрании собственников при пересмотре и утверждении перечня работ следует опираться прежде всего на реальные потребности в ремонте, а не виртуальном списке непонятных работ. Я частенько заглядываю в условия договоров и сметы многоквартирных домов, которые выкладывают управляющие компании на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ, а также на своих сайтах. Это просто кошмар: закладывают в стоимость дважды и трижды те работы, которые вообще не выполняются или выполняются ресурсоснабжающими организациями (РСО) за счет собственных средств. И собственники эти сметы утверждают ведь. Почему собственники сначала позволяют себя обмануть, а потом бегают и стучат во все двери с криками: «Обманули!»? Такого быть не должно.

Особенно волнуют ситуации, в которых собственники не могут найти поддержки в местной администрации. К примеру, ситуация с начислением платы за общедомовые нужды (ОДН). Этот вопрос прозвучал в прямом эфире телеканала «Юрган» в программе «Личный прием». Жители одного из домов Усть-Цилемского района жаловались на то, что УК ООО «ЖЭУ» и РСО необоснованно начисляют плату за воду на ОДН. Мне в руки попала часть документов по этой ситуации. Я решила разобраться, кто же закон нарушает.

Ответ на вопрос, кто должен начислять ОДН, очень прост: если способ управления домом непосредственный, то начислять плату за весь потребленный ресурс должно ОАО «КТК», если домом управляет УК, то ОДН начисляется через нее. Это уже выработанная и подтвержденная многочисленными судами практика применения 354-го постановления.

Пообщавшись с руководством ОАО «КТК», я узнаю, что им выдано предписание Госжилинспекции Усть-Цилемского района об устранении нарушения жилищного законодательства в части начисления платы за воду на ОДН. В ОАО «КТК» показали мне акт документальной проверки органа жилищного надзора. Просмотрев часть документов, а также проанализировав сайт управляющей компании, я поняла, что ОДН – это только верхушка айсберга.

Не совсем понятно, на каком основании ООО «ЖЭУ» проводит (если вообще проводит) какие-либо работы. И статус этой компании не ясен: она все-таки управляющая или обсуживающая компания? Никакой информации об этом ни на сайте компании, ни на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ. Администрация Усть-Цилемского района не работает, к сожалению. Информацию там не почерпнуть.

Самое интересное, что в ходе проверки этот ключевой момент установлен не был. Вопрос начальнику госжилинспекции: «Почему не установили способ управления МКД?»

От жителей Усть-Цильмы мне стало известно, что они и не знают, что такое добросовестное исполнение УК своих обязательств: подъезды они убирают самостоятельно, снег во дворах не чистится вообще, крылечко и дорожку около дома собственники и наниматели чистят самостоятельно по графику дежурств, несмотря на то что ООО «ЖЭУ» на своем сайте заявило о включении стоимости этих работ в свои услуги. Это нужно все проверить.

Договор, образец которого размещен на сайте компании, не содержит существенных условий, присущих договору управления многоквартирным домом. Предмет этого договора вводит в замешательство. Администрация вообще этот договор видела? Ведь она, как собственник, должна была согласовать и подписать этот договор по результатам конкурса или собрания собственников, если таковые имели место. Эта ситуация показывает, что администрация в дело не вмешивается и не собирается. Это крайне печально. Считаю, что необходимо провести комплексную проверку деятельности управляющих компаний этого муниципального района.

– До 1 мая руководители УК должны пройти лицензирование. На ваш взгляд, у кого нет шансов справиться с экзаменами? А к кому вопросов нет?

– В основном с испытанием в виде экзамена справятся все. Руководители компаний из районов, наверное, будут слабее городских управляющих. Все-таки огромную роль в этом играет доступность информационных ресурсов. В городах больше возможности получить нужную для работы информацию. В столице еще больше возможностей получить необходимый объем знаний для эффективного управления МКД: здесь сконцентрированы все органы госвласти Коми, учебные центры, консультации и т.д. Также в столице сконцентрирована основная масса специалистов. Лицензирование пройдут, скорее всего, почти все компании. Оснований для невыдачи лицензии мало. В основном компании уже подготовились к этому процессу: новые компании созданы, жилфонд переведен в другие структуры, работа начнется с чистого листа. Это, конечно же, не о старожилах рынка. Думаю, что в итоге те, кто не работал с жилфондом, даже с новой вывеской долго не продержатся и потеряют лицензию.

– Кто сотрудничает с порталом, а с кем не удается договориться и почему?

– Пока с нами работает немного компаний. Основная причина отказа от сотрудничества – это отсутствие людских ресурсов. Почти все компании говорят о том, что для работы требуется отдельный человек. В принципе я соглашусь. Работа с сайтом вдвойне ответственна, так как ответ специалиста станет публичным. Каждое слово нужно выверять, следить за сроками ответа и т.д. Для этого нужно перестраивать все процессы и принципы работы компаний с собственниками. К великой печали всех исполнителей коммунальных услуг, в ближайшее время придется на скорую руку это сделать, так как должна заработать федеральная система ГИС ЖКХ. Система предусматривает консолидацию абсолютно всей информации о работе УК, ТСЖ, РСО с собственниками, в том числе и переписку по обращениям. В каком формате это все будет реализовано, нам пока не известно. Но делать это придется. И перестраиваться придется на бегу. При таком подходе улучшения качества не будет. Вероятнее всего, компании предпочтут платить штрафы за нераскрытие и неразмещение информации в этой системе. Ярким тому примером является не только наш сайт, но и сайты УК, администраций и Фонда содействия реформированию ЖКХ, на котором должна раскрываться информация в соответствии со стандартами раскрытия информации для исполнителей коммунальных услуг. Процент раскрытия крайне низок с учетом того, что этот стандарт действует не первый год.

– Вы являетесь куратором портала сравнительно недавно. Откуда вы пришли, почему вам интересна эта тема?

– Да, на проекте я недавно. Начну с того, что у меня юридическое образование. Есть определенный опыт работы в сфере ЖКХ. До недавнего времени я работала в ТГК-9 (теперь это Волжская ТГК) в должности начальника отделения. Управляющим компаниям Сыктывкара я знакома. Сразу скажу, что ушла из компании я сама, никто не заставлял. Уходить даже жалко было. Я очень благодарна тем людям, с которыми работала. Эти люди дали мне хороший толчок для развития не только в профессиональном, но и в духовном плане. Некоторое время назад я пересмотрела свою жизненную позицию. Сейчас хочется развиваться куда в большем, чем теплоэнергетика, плане. Хочется больше знаний в сфере управления МКД.

Что же мне хочется внести в этот проект, который я считаю очень важным? В первую очередь показать всем сторонам отношений по управлению МКД, что война, которая сейчас ведется то с должниками за ЖКУ, то с нерадивыми УК, то с РСО, бессмысленна. В ней проиграют все. Нужно работать, соблюдая закон, именно в том ключе, в котором он написан. Не использовать закон как инструмент получения краткосрочной прибыли или инструмент для латания дыр в бюджете компании. Думать нужно о том, в каком доме я буду жить в ближайшие 5, 10, 15 лет. Очень жаль, что мало кого сейчас интересует судьба многоквартирных домов. За собственников сейчас думает власть. Большинство плывут по течению, засыпают жалобами главу республики. Будто он должен принять наши с вами обязанности. Все ведь в руках собственников.

– «Коми ЖКХ» – это уже не просто сборщик жалоб, это новостной портал, в котором собраны полезные советы, вопросы читателей и ответы юристов, вы проводите различные акции и т.д. Как проект будет развиваться дальше?

– Для начала сделаем небольшой «ремонт» сайта. Пользователям не очень удобен действующий интерфейс. Поэтому он будет доработан уже с учетом поступивших замечаний и предложений от пользователей. В дальнейшем мы полностью переформатируем работу сайта и сделаем основной упор на информирование, обучение и консультирование не только собственников, но и управляющих организаций. Это связано прежде всего с тем, что с 1 февраля следующего года в полную силу должна заработать федеральная система ГИС ЖКХ.

В процессе своей профессиональной деятельности я увидела, что в республике есть люди, которые реально хотят разбираться в ЖКХ, развивать эту отрасль, ставить управление домами на новый уровень. Они постоянно учатся, много читают, посещают семинары. Я восхищаюсь такими людьми. Они не боятся выглядеть смешными, терпят нападки и насмешки. Единственная проблема – все эти люди действуют разрозненно. В наших планах – объединить желающих на платформе портала, чтобы достичь главной цели: жить комфортно и платить за это разумные деньги.

19 марта 2015